En este post de nuestra serie sobre sobre los vicios ocultos explico en qué consiste la garantía legal de calidad que se aplica a las ventas de propiedades inmobiliarias en Quebec.
Se trata de una protección que brinda el Código Civil de Quebec a los compradores frente a los defectos o daños ocultos que pueda tener el bien vendido.
La garantía legal de calidad existe por ley, sin que sea necesario que el contrato de venta la mencione. Esto significa que el vendedor tiene la obligación de entregar al comprador una propiedad que no tenga vicios o defectos ocultos que afecten su uso o valor. Si el comprador descubre algún defecto oculto después de la venta, puede reclamar al vendedor una reparación, una reducción del precio o la resolución del contrato, según el caso.
Sin embargo, la garantía legal de calidad no es absoluta. El Código Civil de Quebec permite que las partes acuerden excluir o limitar la garantía legal en el contrato de venta. Esto se hace a menudo en el mercado inmobiliario actual, donde muchas propiedades se venden sin garantía legal o con una garantía limitada. En estos casos, el contrato debe indicar claramente la exclusión o limitación de la garantía legal.
Cuando la exclusión de la garantía es completa, se incluye una cláusula en el documento de venta con la siguiente redacción: “esta venta se hace sin la garantía legal, a riesgo y peligro del comprador” («aux risques et périls de l’acheteur«). Con esta cláusula, el comprador acepta comprar la propiedad bajo su propio riesgo y responsabilidad.
No obstante, hay una excepción importante a la posibilidad de excluir o limitar la garantía legal: se trata de los “vendedores profesionales”. El Código Civil de Quebec considera como vendedores profesionales a aquellos que venden bienes en el marco de su actividad profesional o comercial. Por ejemplo, un constructor que vende una propiedad que él mismo ha construido es un vendedor profesional. Los vendedores profesionales no pueden excluir ni limitar la garantía legal de calidad, y deben responder siempre por los defectos ocultos del bien vendido.
Para determinar si la garantía legal por vicios ocultos es aplicable, lo primero que hay que hacer es consultar el documento de compraventa y ver qué establece sobre este tema:
- Si no hay ninguna mención al respecto, la garantía existe y se puede reclamar
- Si hay una cláusula expresa que confirma la garantía, entonces también se puede reclamar
- Si hay una cláusula que excluye la garantía, entonces no hay derecho a ella
Un comentario adicional: el hecho de que la compraventa se realice sin la garantía legal no significa que el vendedor quede exento de toda responsabilidad si la propiedad tiene algún defecto o problema. Además de la garantía legal, hay otras posibles fuentes de responsabilidad que podrían ser aplicables.
Por ejemplo, supongamos que un vendedor se compromete a solucionar un problema antes de la venta, y que las reparaciones que realiza no son efectivas. En ese caso, la responsabilidad podría derivarse de una garantía contractual. No se trata de la garantía legal, sino de una garantía pactada entre las partes.
Otro ejemplo es cuando el vendedor oculta o miente sobre un problema que conoce. En ese caso, podría incurrir en responsabilidad por falsedad o por dolo.
Sobre estas fuentes alternativas de responsabilidad hablaré más adelante en las próximas entregas de esta serie.
¡Hasta la próxima!
