Como se explicó de manera introductoria en los artículos anteriores de esta serie, un vicio oculto es un problema que afecta al inmueble que se ha comprado y que no se podía detectar a simple vista.
Para que se pueda considerar un vicio oculto, el problema debe ser:
- Un defecto o desperfecto
- Oculto, es decir no visible o aparente
- Serio o grave
- Existir antes de la compra
- Ignorado por el comprador
En este post analizaré el primer requisito: debe tratarse de un defecto o desperfecto.
Según la jurisprudencia de Quebec, hay 3 tipos o clases de defectos:
- Materiales
- Funcionales, y
- Convencionales
Los defectos materiales son los que afectan a la calidad de los materiales, como por ejemplo un desgaste anormal de una construcción.
Los defectos funcionales son los que tienen que ver con el diseño o la ejecución de la obra. Por ejemplo, una pared mal construida o una columna que no tiene la resistencia necesaria para sostener una estructura.
Los defectos convencionales son los que se relacionan con un uso específico o una característica particular del inmueble que el vendedor ha prometido. Por ejemplo, la existencia de un sistema séptico, o la limpieza de un sótano.
¿Cómo determinar el tipo de defecto?
No todos los problemas pueden ser considerados como vicios ocultos y por lo tanto no dan derecho a la garantía de calidad.
Entre estos, los dos casos más importantes son los problemas de mantenimiento y los que se deben a la antigüedad del bien.
Los problemas de mantenimiento son los que se originan o se agravan por no haber realizado el cuidado necesario a una instalación o a un componente del inmueble. Por ejemplo, si se daña un sistema de calefacción por falta de mantenimiento.
La vetustez se refiere al desgaste natural de una construcción debido al paso del tiempo. Por ejemplo, si una casa tiene más de 100 años, es posible que sus cimientos ya no sean seguros y necesiten ser reemplazados. Si hay una filtración de agua por esta razón, no se considera un vicio oculto.
Lo mismo ocurre con un invernadero de vidrio que tiene una vida útil de 15 años. Si después de 25 años empieza a entrar agua por las grietas, no es un vicio oculto, sino un problema de vetustez.
Por lo tanto, es muy importante identificar el origen o la causa de un problema para saber si se trata realmente de un defecto o daño que está cubierto por la garantía legal de calidad.
Para ello, es necesario contar con la opinión de un técnico especializado. Los casos de vicios ocultos exigen un análisis técnico que pueda determinar la causa del problema. Este análisis debe ser realizado por un experto cualificado en el tema, que elaborará un informe. Si el caso llega a los tribunales, ese experto deberá declarar y explicar al juez sus hallazgos.
De todos estos aspectos hablaré más en detalle en las próximas entregas de esta serie.
¡Hasta la próxima!
