Los vicios ocultos son defectos o problemas que afectan la calidad o el uso de un bien, como una casa o un automóvil, y que no se conocían ni se podían conocer al momento de la compra pues no se ven a simple vista.
Este es el primer post de una serie en la que explicaré cómo funciona la llamada “garantía legal de calidad” que protege a los compradores ante estos problemas.
La garantía contra vicios ocultos se aplica a cualquier cosa o bien que compres, sea nuevo o usado: una casa, un auto, un electrodoméstico, etc. En esta serie de artículos me enfocaré en las compras de casas y apartamentos, que son las más comunes y las que suelen generar más problemas.
Las reglas que analizaré y comentaré son las de la provincia de Quebec. Si vives en otro lugar de Canadá o del mundo, puede que haya diferencias o que no existan estas reglas.
Ejemplos de vicios ocultos
Para ilustrar mejor el tema, anoto algunos ejemplos de situaciones en las que un comprador podría ejercer un recurso por vicios ocultos después de adquirir una propiedad:
- Se descubre que el sótano se inunda cada vez que llueve porque las paredes tienen fisuras o el drenaje es deficiente.
- Se detecta la presencia de moho, hongos o bacterias en las paredes, el techo o el piso, debido a problemas de humedad, ventilación o aislamiento.
- Se observa que el techo está deteriorado, tiene goteras o necesita ser reemplazado por completo.
- Se verifica que las instalaciones eléctricas, de plomería o de calefacción son defectuosas, obsoletas o no cumplen con las normas vigentes.
- Se constata que el suelo sobre el que está edificada la casa se hunde, se agrieta o se desplaza por causas naturales o artificiales.
- Se encuentra que el suelo o el subsuelo está contaminado por sustancias tóxicas, como hidrocarburos, metales pesados o asbestos.
- Se evidencia que hay daños estructurales en las fundaciones, los muros o las vigas que comprometen la estabilidad del edificio.
- Se nota que hay una infestación de roedores, insectos u otros animales que causan daños o molestias.
Estos son solo algunos ejemplos de vicios ocultos que pueden afectar la calidad o el uso de una vivienda. De manera general, la garantía legal de calidad o contra vicios ocultos se aplica a las viviendas nuevas y usadas, sean casas o apartamentos, y cubre los defectos que comprometen la solidez, la seguridad o el destino del inmueble.
Existen ciertas condiciones
Para reclamar por un vicio oculto, se debe cumplir con ciertas condiciones: el vicio tiene que ser grave, tiene que existir antes de la compra y tiene que ser desconocido para ti como comprador. También tienes que actuar con rapidez: tienes que avisar al vendedor tan pronto como descubras el vicio y tienes que iniciar un reclamo formal dentro de un plazo razonable.
Cuando se cumplen estos requisitos, el comprador puede tener derecho a anular la venta o a obtener una reducción del precio. En ciertos casos, también se puede obtener una indemnización por daños y perjuicios.
Una responsabilidad objetiva, independiente de la culpa
Y es que, según las reglas de la garantía legal de calidad, no hace falta que el vendedor sea de mala fe o que haya conocido el vicio. Se trata de una responsabilidad objetiva. Puede pasarle a cualquiera. Claro, si el vendedor conocía el problema y no dijo nada las cosas pueden empeorarse para él. En ese caso podría ser responsable por los daños y perjuicios que haya sufrido el comprador (además de la reducción del precio).
También existen otras fuentes de responsabilidad que pueden comprometer a los vendedores, como por ejemplo el régimen de las garantías contractuales o bien la obligación de información y transparencia.
De todos estos aspectos hablaré con más detalle en las próximas entregas de esta serie.
¡Hasta la próxima!
