casa con problemas serios

Defectos serios o graves

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Como se mencionó anteriormente en los artículos de esta serie, para que se pueda considerar un defecto o vicio oculto, el problema debe ser:

  1. Un defecto o desperfecto
  2. Oculto, es decir no visible o aparente
  3. Serio o grave
  4. Existente antes de la compra
  5. Ignorado por el comprador

En este post analizamos el tercer requisito: el carácter serio o grave del defecto.

¿Qué hace que un defecto o desperfecto sea grave?

Para determinar la gravedad de un defecto, hay que tener en cuenta dos factores.

La importancia del problema en cuanto a su valor

El primero, que suele ser menos relevante en la mayoría de los casos, es el valor del problema. Esto se refiere al costo de reparación o la depreciación de la propiedad.

Sobre este factor, hay que hacer dos aclaraciones.

  • El valor del problema debe ser normalmente significativo en relación con el precio de la propiedad. Si compraste una casa de 1 millón de dólares, un desperfecto cuya reparación cuesta 5 mil no se considerará generalmente como lo suficientemente grave.
  • El valor no se determina de forma individual para cada problema o desperfecto, sino de forma global, teniendo en cuenta todos los problemas en su conjunto. Si la propiedad tiene muchos problemas (hay 50 problemas) pero que cada uno de ellos es poco costoso de reparar, la garantía de vicios ocultos podría aplicarse igualmente.

La pérdida de útilidad

El segundo factor, que es el principal y sin duda el más importante, se relaciona con la consecuencia del problema desde el punto de vista de la utilidad o disfrute de la propiedad. Es decir, hasta qué punto el problema afecta la utilidad del inmueble.

La pérdida de utilidad debe ser considerable o significativa.

Por ejemplo, puede haber una fuga de agua en el baño de un sótano terminado. El problema puede ser fácil de reparar con una intervención de plomería, pero si como resultado de esto se produce una contaminación por moho u hongos y eso impide el uso de todo el sótano, entonces el problema se considerará como grave.

Además, no es necesario que la pérdida de utilidad o funcionalidad haya ocurrido efectivamente. La existencia de un problema latente y la alta probabilidad de que cause daños importantes es suficiente.

En este orden, la jurisprudencia suele considerar como graves los problemas de infiltración de agua en un sótano, así como los daños por humedad derivados.

En conclusión, el defecto no puede ser trivial o menor. Un vicio oculto es un problema serio que afecta el valor o la utilidad del inmueble de manera importante.

En la próxima entrega de esta serie hablaré del cuarto requisito para que un problema sea considerado un vicio oculto: su existencia antes de la compra.

¡Hasta la próxima!

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