Una de las fuentes de problemas legales más importantes al comprar o vender una propiedad inmobiiaria es la existencia de vicios ocultos. Estos son defectos o imperfecciones que no son evidentes a simple vista y que afectan la calidad o el uso de la propiedad.
Como se mencionó anteriormente en los artículos de esta serie, para que se pueda considerar un vicio oculto, el problema debe ser:
- Un defecto o desperfecto
- Oculto, es decir no visible o aparente
- Serio o grave
- Existente antes de la compra
- Ignorado por el comprador
Hoy vamos a hablar del cuarto requisito: el defecto o despefecto debe haber existido antes de la venta.
Aunque esta condición parece obvia, su aplicación práctica puede ser complicada. ¿Cómo determinamos si un defecto ya estaba presente antes de que se realizara la transacción? Aquí entran en juego aspectos técnicos y de investigación.
La determinación de la causa u origen del problema: un tema técnico
Para evaluar si un defecto es anterior a la venta, es necesario indagar en su origen o causa. Imaginemos un escenario: un baño o el sótano se inunda con aguas negras que salen por un drenaje o el inodoro. ¿Se trata de un vicio oculto? La respuesta no es tan sencilla.
Supongamos que el problema se debe a la inexistencia de una válvula antirretorno o a una mala instalación de la misma. Si la instalación ya estaba hecha o el defecto existía antes de la venta, entonces estamos frente a un vicio oculto.
Sin embargo, si el comprador realizó remodelaciones o trabajos de plomería y el problema está relacionado con esos cambios, se considerará como posterior a la venta.
A igual conclusión debería llegarse si la causa del problema es el mal uso por parte del comprador, o simplemente un factor externo. Por ejemplo, si la válvula se obstruyó debido a la falta de mantenimiento o por causa de una lluvia torrencial extraordinaria, no procederá un reclamo por vicios ocultos.
¿Daño existente o problema latente?
En otros casos se debe considerar si el defecto era latente o no. Algunos problemas pueden manifestarse mucho después de la venta, lo que complica aún más la evaluación. En resumen, determinar la verdadera causa de un problema técnico puede ser todo un desafío.
Por ejemplo, si se presenta una infiltración de agua en el sótano y se demuestra que nunca había ocurrido antes de la venta, surge la pregunta: ¿es un problema anterior a la transacción?
Si la causa u origen de la infiltración existía antes de la venta, podría considerarse un vicio oculto. Por ejemplo, si la infiltración se debe a una inclinación indebida del terreno o al deterioro de una chimenea que ya existía al momento de la venta, estaríamos ante un vicio oculto.
La importancia de la experticia técnica
De allí la necesidad de investigar cuidadosamente la verdadera causa del problema. Para ello, es fundamental recurrir a un experto que examine el problema y determine su causa. Este experto no es el mismo que el inspector visual que evalúa el inmueble antes de la compra.
Se requiere una investigación profunda por parte de alguien con los conocimientos y experiencia necesarios para establecer la causa del problema. Además, este profesional debe estar dispuesto a testificar frente al juez si el asunto llega a tribunales. Su función legal es constituir una prueba de experticia técnica.
En resumen, la determinación del origen o causa del problema por parte de un experto es esencial para un reclamo por vicios ocultos. A menos que el caso sea muy obvio, la prueba de la causa es esencial para que el tribunal pueda determinar si el problema es anterior a la venta.
En la próxima entrega de esta serie hablaré del quinto y último requisito para que un problema sea considerado un vicio oculto: que el comprador ignore su existencia.
¡Hasta la próxima!
