¿Qué pasa si compras una casa y luego descubres que tiene un problema grave que no se veía a simple vista? ¿Puedes reclamar al vendedor? Si se determina que el problema se considera un vicio oculto según la ley, la respuesta será que sí.
Como se mencionó anteriormente en los artículos de esta serie, para que se pueda considerar un vicio oculto, el problema debe ser:
- Un defecto o desperfecto
- Oculto, es decir no visible o aparente
- Serio o grave
- Existir antes de la compra
- Ignorado por el comprador
En este post analizaré el segundo requisito: el carácter oculto o no aparente del defecto.
Un defecto se considera oculto cuando no se puede detectar fácilmente por una persona razonable. ¿Y quién es esa persona razonable? Pues se trata de un comprador prudente y diligente, que actúa con sentido común y precaución.
Pero no todos los compradores son iguales. Hay algunos que tienen más conocimientos o experiencia que otros sobre la materia. Por ejemplo, no es lo mismo comprar una casa siendo ingeniero civil que siendo escritor de novelas de ficción. Al ingeniero se le supone que sabe más sobre construcción y que puede notar indicios de problemas como humedades, grietas, etc. Por eso, se le exige menos diligencia y le será más difícil reclamar por un defecto oculto.
En cambio, al escritor se le supone que sabe menos sobre construcción y que no puede percibir esos detalles. Por eso, se le exige más diligencia y le será más fácil reclamar por un defecto oculto.
¿Qué debe hacer un comprador para ser prudente y diligente?
Lo básico es ver la propiedad, hacer preguntas, pedir documentos o pruebas (por ejemplo, de reparaciones anteriores), ser curioso. Lo que no debe hacer es comprar a ciegas, sin revisar bien la propiedad o habiéndola visto una sola vez, tras una visita rápida y superficial, por ejemplo.
Pero curioso y preguntón puede ser cualquiera y en la mayoría de los casos, hace falta más.
Por esta razón, la inspección profesional del inmueble es un paso clave para evitar problemas futuros. En Canadá, y especialmente en Quebec, hay especialistas en estructuras y construcción que pueden visitar una propiedad y hacer un informe con sus hallazgos.
Es importante destacar que la misión de este inspector es examinar lo que está a la vista. Es decir, al inspector no se le requiere mover mobiliario, vaciar una pieza, romper una pared o desinstalar un equipo. Se trata de una inspección visual y el aporte del inspector profesional es su experiencia y conocimientos; su capacidad para detectar a simple vista los defectos y sus síntomas.
La importancia de la inspección
Si el comprador contrata a un inspector profesional y hace una inspección, la ley lo protege y lo libera de su deber de prudencia y diligencia. Es decir, el inspector asume la responsabilidad y el comprador puede quedarse tranquilo. Por eso, siempre se recomienda al comprador hacer una inspección.
No importa si el inmueble es nuevo o recién renovado; haz la inspección. No te dejes convencer por el agente inmobiliario o por un amigo que te dice que no vale la pena, que vas a malgastar tu dinero (te costará entre 500 y 1000 $). Créeme, te saldrá mucho más caro un juicio por vicios ocultos donde el vendedor se defienda diciendo que el comprador no fue cuidadoso.
La inspección es la mejor garantía para el comprador. Pero dependiendo de lo que revele la inspección, la obligación de prudencia y diligencia puede ser más exigente.
La inspección puede revelar defectos que el comprador debe conocer y que pueden afectar el precio o la decisión de compra. Si el inspector detecta algún signo de un problema grave y recomienda hacer una investigación más detallada, el comprador tiene la obligación de hacerla. De lo contrario, si después se descubre un defecto en esa área, podría perder la garantía legal.
Los vicios «jurídicamente ocultos»
Hay una excepción a esta regla, que se llama la teoría de los vicios «jurídicamente ocultos». Esto significa que un defecto que podría haber sido detectado a simple vista por un comprador o un inspector diligente, puede convertirse en un defecto oculto por culpa de las declaraciones del vendedor, si estas son falsas o engañosas.
Por ejemplo, si el vendedor dice que una mancha de humedad no es nada, que hace años hubo una pequeña filtración pero que ya se solucionó, y resulta que no es cierto, entonces el comprador podría tener derecho a reclamar por ese defecto, aunque fuera visible.
Por eso, te doy algunos consejos: si eres comprador, haz la inspección y sigue las recomendaciones del inspector. Sé curioso, pregunta, averigua, busca entender, insiste, pide explicaciones al vendedor y al inspector.
Si eres vendedor, no mientas, di la verdad, no minimices los problemas, no digas tonterías para calmar al comprador, sé transparentes y preciso con tus respuestas.
En la próxima entrega de esta serie hablaré del tercer requisito para que un problema sea considerado un vicio oculto: el carácter serio o grave del defecto.
¡Hasta la próxima!
